Từ một vùng cảng cũ bị bỏ lại sau làn sóng container hóa, Hamburg, thành phố cảng lớn nhất nước Đức, đã biến HafenCity thành trung tâm phát triển mới của đô thị. Thành công này không chỉ đến từ những tòa nhà biểu tượng mà còn từ một quy hoạch giải quyết đồng thời bài toán kinh tế, văn hóa, nhà ở và thích ứng với biến đổi khí hậu.

Khó có ai hình dung rằng dưới nhà hát mang dáng hình vương miện Elbphilharmonie - biểu tượng văn hóa mới của Hamburg bên bờ sông Elbe - lại là nền móng của Kaispeicher A, nhà kho gạch đỏ từng chất đầy cà phê, ca cao và hàng hóa từ khắp thế giới. Việc giữ lại công trình lịch sử này và xây dựng Elbphilharmonie trên chính nền móng cũ phản ánh triết lý tái sinh đô thị của Hamburg: Không xóa bỏ quá khứ mà trao cho nó một vai trò mới.

Tinh thần ấy được áp dụng trên toàn bộ HafenCity. Thay vì san phẳng khu cảng cũ để xây dựng một đô thị hoàn toàn mới, thành phố chuyển đổi nơi đây thành phần mở rộng của trung tâm Hamburg, kết hợp nhà ở, việc làm, giáo dục, văn hóa và không gian công cộng trong một quy hoạch thống nhất, đồng thời bảo tồn những dấu ấn của di sản cảng biển.

Lựa chọn đó xuất phát từ yêu cầu thích ứng với những thay đổi của nền kinh tế. Khi hoạt động cảng biển dần dịch chuyển về hạ lưu sông Elbe để đáp ứng nhu cầu vận tải hiện đại, khu bến cảng cũ ở trung tâm thành phố đứng trước yêu cầu phải tạo ra động lực phát triển mới.

Trong hơn một thế kỷ, khu vực phía Bắc sông Elbe là trái tim của cảng Hamburg. Tuy nhiên, từ cuối những năm 1960, sự phát triển của vận tải container khiến các cầu cảng gần trung tâm trở nên quá nhỏ đối với các con tàu thế hệ mới. Hoạt động logistics dần chuyển xuống phía Nam sông Elbe, để lại phía sau hàng loạt nhà kho, cầu cảng và bến bãi mất dần chức năng. Đến năm 1997, Thượng viện Hamburg quyết định khởi động dự án tái phát triển toàn bộ khu cảng cũ.

Thách thức của Hamburg không đơn thuần là tìm cách sử dụng một quỹ đất bỏ trống. Khu vực này nằm sát trung tâm lịch sử nhưng gần như bị tách khỏi đời sống đô thị bởi hệ thống cảng công nghiệp và khu miễn thuế. Trong khi đó, thành phố ngày càng thiếu nhà ở, thiếu không gian phát triển kinh tế và cũng phải đối mặt với nguy cơ ngập lụt ngày càng lớn. Những vấn đề tưởng như riêng rẽ ấy được đặt vào cùng một bài toán quy hoạch.

Ngày 29-2-2000, quy hoạch tổng thể HafenCity được phê duyệt sau một cuộc thi quốc tế. Điều đặc biệt là quy hoạch này không được xem như một bản thiết kế cố định, mà là một khuôn khổ đủ linh hoạt để điều chỉnh theo những biến động của thành phố trong nhiều thập kỷ. Sau một thập kỷ triển khai, Hamburg tiếp tục sửa đổi quy hoạch vào năm 2010, mở rộng quy mô phát triển, bổ sung các khu chức năng mới và hoàn thiện định hướng phát triển dài hạn sau hơn 40 cuộc tham vấn công khai.

Kết quả là một trong những dự án tái thiết đô thị ven sông lớn nhất châu Âu dần hình thành. Trên diện tích 157ha đất cảng và công nghiệp cũ, HafenCity mở rộng trung tâm Hamburg thêm khoảng 40%. Khi hoàn thành, khu vực này dự kiến có khoảng 8.000 căn hộ cho 16.000 cư dân, phục vụ khoảng 7.000 sinh viên và tạo ra khoảng 45.000 việc làm. Đến nay, hơn 90 dự án đã hoàn thành, khoảng 50 dự án khác đang tiếp tục được triển khai, với tổng vốn đầu tư tư nhân khoảng 10 tỷ euro và đầu tư công khoảng 3 tỷ euro.

Điều đáng chú ý là Hamburg không xem đây là một dự án bất động sản. Ngay từ đầu, chính quyền thành phố giữ quyền kiểm soát phần lớn quỹ đất thông qua HafenCity Hamburg GmbH, doanh nghiệp do thành phố sở hữu hoàn toàn.

Thay vì bán đất cho nhà đầu tư trả giá cao nhất, các lô đất được lựa chọn thông qua đấu thầu ý tưởng. Tiêu chí quan trọng không phải là giá bán mà là chất lượng quy hoạch, hiệu quả năng lượng, kiến trúc, tỷ lệ nhà ở xã hội và khả năng đóng góp cho cấu trúc đô thị chung. Chính cơ chế này giúp HafenCity tránh được tình trạng phát triển manh mún vốn xuất hiện ở nhiều dự án ven sông trên thế giới.

Bài toán Hamburg đặt ra từ đầu không phải là làm thế nào để xây những tòa nhà đẹp nhất bên sông Elbe. Câu hỏi lớn hơn là làm thế nào để một khu cảng từng bị bỏ quên có thể trở thành một phần sống động của thành phố. Câu trả lời không nằm ở một công trình biểu tượng, mà ở cách quy hoạch tạo ra một đô thị có thể vận hành suốt cả ngày, với nhiều chức năng cùng tồn tại và bổ trợ cho nhau.

Nếu nhiều dự án tái phát triển ven sông trên thế giới ưu tiên văn phòng hoặc nhà ở cao cấp, HafenCity lại đi theo một hướng khác. Hamburg chủ động tạo ra một cấu trúc đa chức năng, nơi làm việc, nhà ở, giáo dục, văn hóa, thương mại, du lịch và không gian công cộng đan xen ngay trong từng khu phố, thậm chí trong cùng một tòa nhà. Thành phố tin rằng chỉ khi các chức năng ấy bổ trợ cho nhau, khu đô thị mới có thể duy trì sức sống từ sáng đến đêm, thay vì chỉ nhộn nhịp vào giờ làm việc rồi trở nên vắng lặng khi màn đêm buông xuống.

Định hướng đó nhanh chóng tạo ra một hệ sinh thái kinh tế mới. Hiện có khoảng 930 doanh nghiệp đang hoạt động tại HafenCity, tạo khoảng 15.000 việc làm và dự kiến tăng lên 45.000 việc làm khi toàn bộ dự án hoàn thành.

Bên cạnh các tập đoàn hàng hải và logistics truyền thống như Kühne + Nagel, COSCO SHIPPING Lines hay DNV, khu vực này còn thu hút doanh nghiệp công nghệ thông tin, năng lượng tái tạo, truyền thông, tài chính và các công ty khởi nghiệp. Những cái tên như Greenpeace, Enerparc hay Engel & Völkers phản ánh sự dịch chuyển từ nền kinh tế cảng biển truyền thống sang nền kinh tế dựa trên tri thức, dịch vụ và đổi mới sáng tạo.

Sự chuyển đổi ấy không làm HafenCity đánh mất bản sắc của một thành phố cảng. Ngược lại, Hamburg lựa chọn giữ lại những dấu ấn quan trọng nhất của quá khứ. Elbphilharmonie là một ví dụ tiêu biểu. Nhà hát hòa nhạc nổi tiếng thế giới, khai trương năm 2017, được xây dựng trên nền nhà kho Kaispeicher A thay vì thay thế hoàn toàn công trình cũ. Bảo tàng Hàng hải Quốc tế Hamburg cũng được đặt trong một nhà kho lịch sử, biến ký ức về thương cảng thành một phần của đời sống văn hóa đương đại. Cách làm này giúp di sản tiếp tục hiện diện trong đời sống đô thị thay vì chỉ tồn tại như những công trình bảo tồn tách biệt.

Văn hóa được xem là động lực mở đường cho sự phát triển của HafenCity. Ngay từ những năm đầu, khi phần lớn khu vực vẫn là công trường, Hamburg đã chủ động đưa các hoạt động nghệ thuật, lễ hội và triển lãm đến đây để thu hút người dân. Từ năm 2017, dưới sự phụ trách của Ellen Blumenstein, chương trình "Imagine the City" liên tục tổ chức các dự án nghệ thuật tại không gian công cộng, khám phá mối quan hệ giữa con người, đô thị và công nghệ.

Trước đó, bà Karin von Welck, khi giữ cương vị Bộ trưởng Văn hóa Hamburg, đã khởi xướng “Nhóm Điều phối văn hóa” nhằm lựa chọn và hỗ trợ các ý tưởng nghệ thuật có khả năng tạo bản sắc cho khu đô thị mới. Với Hamburg, nghệ thuật không phải là phần việc xuất hiện sau cùng, mà trở thành công cụ giúp hình thành cộng đồng ngay từ khi quá trình xây dựng còn diễn ra.

Thành công của HafenCity cũng đến từ việc thành phố chấp nhận những đánh đổi cần thiết. Giá trị bất động sản ven sông tăng nhanh khiến nguy cơ hình thành một khu đô thị chỉ dành cho nhóm thu nhập cao hiện hữu ngay từ đầu. Để hạn chế xu hướng này, Hamburg yêu cầu khoảng 1/3 quỹ nhà ở mới phải dành cho các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình thông qua chương trình trợ cấp nhà ở. Quy định này giúp duy trì sự đa dạng xã hội, đồng thời tạo điều kiện để người lao động, gia đình trẻ và cư dân lâu dài cùng hiện diện trong một không gian phát triển mới.

Nếu văn hóa giúp HafenCity có sức sống, thì khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu lại quyết định tính bền vững của toàn bộ dự án. Khác với nhiều thành phố lựa chọn xây đê ngăn nước, Hamburg chấp nhận để khu đô thị tiếp tục sống cùng sông Elbe nhưng thay đổi toàn bộ cách tổ chức không gian.

Theo phương án này, mạng lưới đường bộ trên cao và lối cứu hộ được xây dựng ở độ cao 7,5m nhằm vượt qua mức lũ lịch sử. Song song đó, tầng trệt của các tòa nhà cũng phải được thiết kế chống ngập tuyệt đối lên tới độ cao tương đương. Về nguồn vốn, các chủ đầu tư sẽ tự bỏ chi phí nâng nền công trình, trong khi chính quyền thành phố chịu trách nhiệm về hạ tầng chung, đảm bảo đô thị vận hành và sơ tán an toàn khi triều cường đạt đỉnh.

Tư duy phát triển bền vững còn được thể hiện ở những tiêu chuẩn xây dựng và vận hành đô thị. Từ năm 2007, HafenCity áp dụng HafenCity Ecolabel - bộ tiêu chuẩn xây dựng xanh của thành phố Hamburg. Trong đó, mức chứng nhận bạch kim (Platinum), cấp cao nhất của hệ thống, được áp dụng bắt buộc đối với toàn bộ các dự án xây dựng mới.

Hệ thống này đánh giá hiệu quả năng lượng, phát thải carbon, sử dụng vật liệu, khả năng tái chế, đa dạng sinh học và chất lượng môi trường sống trong suốt vòng đời công trình. Đến năm 2023, HafenCity tiếp tục phối hợp với Hội đồng Công trình Bền vững Đức phát triển chứng nhận DGNB Special Ecolabel, mở rộng các tiêu chuẩn về kinh tế tuần hoàn và thích ứng với biến đổi khí hậu.

Song song với đó, khu vực phía Tây HafenCity sử dụng hệ thống nhiệt mặt trời kết hợp với mạng sưởi khu vực, còn phía Đông khai thác nhiệt thải công nghiệp và năng lượng tái tạo để giảm mạnh lượng phát thải CO₂. Quy hoạch giao thông cũng ưu tiên người đi bộ, xe đạp, phương tiện công cộng và hệ thống chia sẻ xe, qua đó giảm nhu cầu sở hữu ô tô cá nhân, hạn chế khí thải và dành nhiều không gian hơn cho quảng trường, công viên và hoạt động cộng đồng. Những giải pháp này cho thấy phát triển bền vững không đến từ một công trình đơn lẻ mà được tích hợp trong toàn bộ hệ thống quy hoạch đô thị.

Nhìn từ Hà Nội, HafenCity không phải là một công thức có thể sao chép nguyên vẹn. Điều kiện địa lý, nguồn lực tài chính và cơ chế quản trị của hai thành phố rất khác nhau. Tuy nhiên, cách Hamburg tiếp cận vẫn gợi mở nhiều kinh nghiệm đáng tham khảo. Thay vì xem quỹ đất ven sông chỉ là nguồn lực phát triển bất động sản, HafenCity chứng minh rằng giá trị lớn nhất của một dòng sông nằm ở khả năng kết nối con người với không gian đô thị, tạo động lực cho kinh tế, văn hóa và đời sống cộng đồng trong nhiều thế hệ.